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雨露老师是谁?来看她的介绍(??重庆网红民宿怎么玩
“山鬼”里的理想国）
01
重庆房产投资全产业链的一个周期，我们在讲前三个的时候，已经大致对房子做了一个简要的介绍，这个主要是讲重庆的住房，抛砖引玉，因为我本人是深耕重庆的。
本次的课程讲的是“下一站重庆，会买的是学生，会卖的是师父。”
有很多朋友在年到年期间都进行了一个大量的采购，这一阶段随着S库，有一篇雄文叫做《下一站重庆》，所以当时有很多人跑到重庆来买房子。
大家应该都看过这篇文章，就是S库O神的《下一站重庆》。所以大家一个是选购的物业比较相似，可能会比较集中化，对客户群的画像跟本地的略有区别。
当时这一波起来的时候，重庆土著以前对房子是没有太多概念的，因为前几轮的上涨，全国性的上涨，重庆这边受到的影响并不是很大，所以随着这一次互联网的造势，本地购房者也没有见过这样的一个阵势，就被吓到了。
所以这个过程就把土著积压了五六年的需求激发出来了，他甚至变成了一种恐惧，随着互联网的发酵，各路大神就在网络上侃侃而谈，外地和本地的购房者都在疯狂地购入。
所以有的就到处找关系托人买房，连夜排队，还有我们那几年都知道的查水费，甚至有人借高额利息来买房的，太多了，这一段时间特别乱象。
整个年到年期间，重庆的北区，然后是南区、西区，包括周边的区县，凡是合适的新房基本上都是一抢而空。
短短的两三年期间，重庆整体的楼市价格就抬升了很大的一阶，基本上被重塑了，足足翻了一倍有余，二手房的挂价也涨了很多，看上去是很美好的。
但是这个时候重庆就有了一个政策，就是说要限售两年，以前是不满两年就会收一个比较大的税收，有一个不满两年的税。但是后面就彻底的两年之内不能交易，这个税在重庆周边比如说江津、璧山，现在都是没有这个限售政策的。
所以如果是在各个不同区县建仓的朋友，就能体会到新旧政策的一个区别。
这有一个问题就来了，到了年很多大量集中的房产就开始，就是年以后随着房子从顶峰的三无限贷、限售这些政策随之而来，就把房价进行了一个打压。
有人打算变现卖房的时候就发现挂牌挂了半年，很多朋友就傻眼了，我涨上去的这套房子，这个价格就发现它怎么卖不掉呢？
对，它怎么卖不掉，因为我们再去回头看当时各个大神的各种理论，包括现在都会发现绝大多数是教大家如何买房：
第一、房价涨不涨？
讨论这么一个问题，房价一定疯涨的，如果你不买的话，你就会落伍了，你就赶不上这一趟列车了，所以赶紧上车吧。
第二、怎么买，买什么样的房子？
我是买江北的，还是买解放碑的，哪个区域是婆罗门，我要不要买江景，这都是比较细致的问题。
但是没有人教如何卖房，真的没有人教过，我们很多人都是想着买完房子，我们就放在那儿，两年涨一轮，挂在中介那边，自然就会有人来咨询看房，就像当时我去抢房一样，别人都来抢我的房子。
现在看起来这种想法还是有一点天真的，即使包括今天年，不是那些核心网红小区，其实很多区域的房子现在都还是在苦恼当中。
我们曾经看过一个电视剧叫做《安家》，那里面有一个剧情，女主角双手一挥就说：“没有我卖不出去的房子。”
无论给什么样的房子，无论有特别多的缺陷，都刚好有对应的客户需要买。但这样的场面，我们可能真的在电视剧的情景剧里面才会出现。
而当时在现实生活当中，我们的一个数据统计，重庆的二手房供应最夸张的时候达到了15万套，但这个数据不一定特别精准，最大的一个数据甚至是说已经达到了24万套。
这时候出现了一个什么问题，就是严重的供大于求，重庆是一个存量房特别大的城市，很多人直到要卖房变现的时候才发现“卖房子哪里有这么简单。”
因为买家永远会觉得卖家喊价喊得太高了，最好我先砍他个20万再说，而卖家永远觉得买家不入流地乱还价，耽误了我时间，买卖双方的心理差距是大如鸿沟的。
那么我们可以见到很多房子挂个一年半载都是一个常态，所以当时来找我们的很多朋友，实际上他们的房子都是经过了一年以上的挂牌，或者起码是半年以上的挂牌，都无人问津。
还有很多困扰就是说怎么有的人现在喊的价格比我当时买入的价格还要低。
俗话说：“会买的是徒弟，会卖的是师傅。”
君不见20年前的海客瀛洲，10年前的寰宇天下，这个当时出来的时候，炒房客的操作都是猛如虎的，没有人接盘的时候哭成狗，而且还不要提重庆这样的一个天量供应。
它可能在某一个时间段会随着人的心态的变化，他可能会有一些捂盘惜售，但这个风向是一转就可以改变的，年从重庆的峰值到政策出来对重庆的一个影响，到跌入谷底，都是在同一年发生的。
所以像重庆这样拥有天量供应，天然就有一个天量供应，又没有严格的一个地段价值规律的城市，房产变现是非常难的。有多少人在重庆炒房就炒成了终身的房东，因为很多人在重庆炒房就炒到了现金流断裂。
所以我们有的时候会逐渐地意识到我们炒房的难度它不在于买，其实这个难度更在于卖。
季老湿团队重庆改造项目实景
02
我们在讲全产业周期，就是一个全周期的过程，如果你光进不出的话，这个是不通顺的。
卖房子为什么会这么难呢？
因为绝大多数人都没有像对待买房一样去认真地对待卖房这件事情。
为了买一套房子，我们有的时候真的是宁愿晚上去售楼部门口打地铺，就是为了抢一个朝向好的户型，比如说朝南不朝北的，或者说我到处低声下气的托人找关系，就为了便宜几千、一万多块钱，就特别开心。
那么有的时候是顶着烈日，花了很大量的时候去踩盘，相信大家都踩过套，就是为了少错过那么一两套特别珍稀的房源。
但到了卖房的时候，大家又非常随意，非常的随意到了极点，比如说我挂几个中介，然后我就等着中介的电话了，就是这么简单，就是这么草草了事。
那想想我们那些曾经淘笋吃过的苦，现在理想中是不是也发生有一个相差十万八千里的差距，那不觉得挺亏得嘛。
不过这个时候很多朋友就讲了：“有人教我看房套，我卖的时候又怎么去操作呢？”
我们买进笋盘的目的就是看房套买进了我们自己认为的笋盘，可不是为了当笋盘再把它卖掉。
很多人从来都没有想过为了将房子卖好，就是走好变现的最后一步，我们应该去付出一些什么样的努力，卖房是否有什么样的技巧，是否需要提前做一些布置、布局的准备。
而且我与中介打交道可否想到一些好的办法，甚至我是否针对我的目标客户把房子做一个维护、保养、翻新，可以说绝大多数的人是从来没有想过这样的问题。
而且现在的情况也是比较复杂的，很多房源逐渐的过到限售期以后，像今年就开始逐渐地出来了，像老破大这些房子的竞争都开始有了.
而它们的价格并没有起来，越来越多的人还是为手里当时买入的一些标的物而痛苦，我估计每个城市可能都有自己卖房的困境吧，像北上深因为总价太高，所以每套房子卖家应该也是周期比较长的。
而重庆不光是在于价格，而是它的供应量始终是在一个很高的数量，所以整体的竞争很激烈，不好卖。
我们在去年年底对重庆做了一个数据归总，它的总供应量相当于北京加上海所有二手房的一个总和，也相当于深圳加广州，还要再加一个武汉的二手房总和。
但是反过来想想，重庆的购房需求是上述几种城市的总和吗？想到这点的时候还是有点后怕的，冷汗如雨。
这么多的房子，激烈的一个买方市场，我们如何确保自己的房子能够卖出去，而且是以我们满意的价格卖出去，这已经成为一个非常重要，而且非常紧迫的一个问题。
因为我们就是这么多万套房东中的其中一个，我们的房子就是这么多万套房子当中的其中之一，扪心自问的话，其实心里还是有点慌的。
那么我们的课程就是有一个抛砖引玉的作用，就是希望大家别慌，我们在未来的这一段时间，在我们的很多课程里面就教大家关于房子的一些话题，更专业化、更落地，然后帮助大家更好的去持有它，让它产生租赁溢价和买卖溢价。如果不是溢价卖房，我们就绝不出手。
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03
这就是关于重庆全产业周期课程的一个初衷，这次课我再简要地讲一下，当我们要准备卖房子的时候，要做哪些准备的工作。
刚刚提到了很多人卖房的时候比较随意，但也有很多细心的人，还是知道洗把脸的。
所以我们就开始思考，当我们买房的时候有没有千挑万选的，花了很多精力去研究和决定买哪一套，无论是新房还是二手房，是否考虑过很多很多的因素，就是我们在买房的时候会考虑到的一些因素.
比如地段、方向、朝向、价格、户型、沿线、新旧、装修，这些因素都是我们要考虑的，有的是感知，有的是可能把它折算成某一个价位，最后才选出最满意的一套.
我相信只要不是极端狂热的一个市场，一个平衡市、下行市或者是上行市，在不是极端供不应求的特殊时期，绝大数的朋友买房子都是会考虑到这样一些因素的。
那么当我们转换这个立场和角色的时候，准备卖房子的时候，那些来买房子的人，他们又是不是这样一些选房的标准呢，很明绝大多数人也是这样千挑万选的。
所以我们要做的第一点就是换位思考，一旦我们学会了换位思考，很多问题就可以迎刃而解，想明白了这个，我们再说后面的事情就要简单一些。
就和买房的时候一样，我们也会面临别人对我们有那么多的选择，卖房的时候我们所面临的竞争压力也是巨大的，我们要足够的去解决，因为对方的选择有很多。
现在目前重庆拥有众多的一些，新房的项目还是蛮多的，而且源源不断的供应也是开出来，同时二手房的供应量也加大，如何卖房，我们要做一个系统性的工程。
第一、确定的第一步是什么，我是否卖房？
可能很多人已经觉得我的房子是一定要卖的，但是未必，一套房屋的买卖虽然流程很简单，但是这也是绝大多数人最重要，也是最大比例的一个资产标的，任何的变动、流转都与我们的资金流息息相关。
因此从整体的财务角度去考虑，我们到底是否需要卖房，如果说建仓比较多的朋友，我们是卖哪一套房子，以什么样的价格去售卖它，卖多长的时间，这都是事先要想明白的一个问题。
比如如果我卖房纯粹是盈利套现，占据主动，更从容不迫，这个时候我只是说有一个卖一个，卖出一个好的价格。
而如果卖房是为了置换学区，就是自住的功能，或者是改善，那就是属于一个自住性的需求，这个时候需要仔细审视的情况就比较多了。
比如卖的房子加上手上的资金，够不够置换一套更满意的，新买的房子是买一手房还是二手房，如果是二手房的话，因为贷款评估的问题，首付要求的成数相对来说就往往比较多，它不像新房评估的满打满很足额的。那么在这个过程当中，我的资金能否平稳过渡。
然后在大行情是上涨市还是平稳市，到底是应该先卖后买，还是先买后卖，这么多问题都是需要去充分了解市场，才可以做出判断的。
这个过程一定要和家人多商量，最起码要和房产证上其他的产权人以及配偶商量好，毕竟卖房的时候是所有人都要签字的。
第二、我们投资房的朋友经常会遇到过叫做“多人合伙”买房，卖的时候就容易出现意见不一。
最后一个人签了合同以后，其他产权人如果说不同意，这个合同就会面临着违约，哪怕是最单纯的定金损失的赔偿，有10%到20%的赔偿率，而且还要承担中介费用，这种就是平白的遭受资金的损失。
如果说我们卖房，有的朋友是出于短期资金运转所需，那么到底是不是非得要卖房子呢，或者说我可不可以考虑利用金融手段做抵押贷款或者二抵，那就可以避免掉这些问题呢。
这就是更大的一些其他要考虑的问题了，毕竟要非常着急地把房子卖出去，那么我们的房子一定得落到一个超级笋盘才行，而这种行为是非常划不来的，所以我们尽量不要等到那一步。
如果没有抵押，又特别急用钱，也可以考虑比如说用抵押获取资金，不一定非得卖房。
然后住房急售，如果卖不掉的话，折扣的损失也是相当大的，如果做抵押可能半个月，如果安排走快件可能一周就能放款。
所以在卖房的前提下，我们一定要对资金做好一个规划，有卖房的需求要提前布局，不要等到急用的时候或者只差一两个月，才开始考虑这样的一个事情。
千万不要临到头了以后，才准备匆忙地卖房，还有几天就想卖出去，那么只能说您的房子一定是个超级大笋。
总之，不管出于什么样的一个诉求，我们都有一个心理准备，最终房产的售出时间和价格大概率是成反比的。
然后要给产品做一个定位，刚开始要决定卖房，第二步要对我们的产品进行定位，我们要给客户做一个画像，产品定位其实应该在买的时候就做好的。
比如说我的这套房子它最大的一个标签是什么，是学区房、地铁房、刚需出置的一个房产、改善性房产，还是一个现金奶牛的房产，一个纯投资的房产。
根据产品不同的定位，我们就能更高效地去识别这些客户群，也能将其价值发挥到最大。
比如刚需房就应该重点去抓刚出社会的小年轻，对名校有执念的客户，无论如何它都满足不了的。
而对于有学区需求的客户，哪怕是地处一个很老的小区，哪怕是装修破旧，只要做好了凤冰，也是可以一飞冲天的，也可以大大的提高周转性，这是一种我们说的每年都可以售出类比现金流的房子。
还比如一些改善性的住房，就应该面对这种高净资产人群去做工作，因为刚需人群他即使喜欢也买不了。
再比如有一些江景房产就不太适合短炒短出，因为有的户型是你卖掉以后就买不回来的，而这种更适合利用起来打造一个景观民宿，能够获得一个超强的现金流。
还比如有一些核心，但老一点的小区，就适合做长租或者说直接把它出租做办公。在卖房的时候我们满足了一个什么样的需求，产品定位和客群分析就非常重要了。
这也是顺利卖房的一个关键，如果说你在定位不准确，遇到不合适的客群的时候，即使咱们去强推也是很难的，就算最后卖出去可能多半也不是以我们满意的价格，而适合的客群不但可能卖得特别的顺畅，甚至就有可能一家卖出。
季老湿团队重庆改造项目实景
04
好，讲完了我们的客户画像以后，最后有一个比较重要的就是注重旧脸换新颜。
有些房东他都要卖房子了，连做个大扫除都很难，就是我要用我最真实的面目来吓死你，比如说洗洗床单、换换窗帘，这些东西都是通通不愿意做的。
这么不重视房产的形象，那么在卖房的时候多半也是比较麻烦的，像我们女孩子出门的话都要梳妆打扮一番，那么我们卖给卖家的房子起码也得洗个脸.
我举个案例，黄海老师当时在出售房子的时候，准备的第一件事情就是维修翻新。
当时那个房子因为使用率比较高，所以原本墙面有污损的地方就有点多，楼梯转角的地方也被刮蹭了，所以就买了沙子和墙面修补膏，然后把墙上所有肉眼能看见的小坑、微裂缝、污渍都全部打磨，填补了以后上漆修补一番。
所以通过这些很细心的一些举动，当时在装修收尾的时候一般都会留下矿泉水，留下原来的一些色漆，所以补完了以后几乎都是没有色差的,然后再添一点装饰品、绿植，就做到一个很完美的展示。
这一番忙碌以后，可以把一个比较旧的房子还原到当初很新的样子，因为咱们的房子一般都有一个比较漂亮的商拍图片，我们只要根据这样的一个定妆照，就可以做还原的工作了。
而这样的房子当我把图片发给中介看的时候，大家都很震惊，很多人就觉得这不是实拍图吧，这是效果图吧，反正这房子肯定整容了。
当然翻新维护，效果也是很立竿见影的，后面来看房、购房的人，每一个人都会留下一个很深刻的印象，因为也是一个小小的跃层，有的坐在楼梯上就特别喜欢。
最后我们在同小区同时段，我只讲同时段，挂出的41套房子里面，平均挂牌价在万左右，而这套房子顺利杀出重围，卖了万，溢价率就达到常规总房款20%的溢价，卖得最快，卖得最顺利，成为当时的历史最高值。
那么大家可以看到，如果我们用心对待咱们的房子，对方在走入我们房子的时候也会更加地欣赏和认可，精心修缮过的房屋往往不用怎么打折还能溢价得卖出。
如果我们能够让自己的房子变得很美很漂亮，有这样的信心，那么我们就可以不畏惧有些房子在我们入手的时候它长得足够丑，只要它达到了我们的一些基础标准。
比如说地段，就是房屋的小区，这些我们不可控的一些因素，就是不能控的一些外围因素它是好的，那么里面脏一点、乱一点、差一点，我可以当笋盘把它收下来，再把它改造得漂漂亮亮的，这样的话就可以获得更高的收益和很好的溢价。
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