市场
背景
市场利好：“十四五”规划下，大重庆内城市能级逐步增强，对外合作和吸纳能力持续提升
年2月10日，重庆市政府发布了《重庆市国民经济和社会发展第十四个五年规划和年远景目标纲要》，规划重点主要围绕双城经济圈和主城和区域经济带建设为主要目标；成渝方面推动各区域发挥优势、彰显特色、协同发展，推动资源统筹高效配置和设施协调规划建设，突出双城引领，强化双圈互动，促进两翼协同，统筹大中小城市和小城镇发展，形成疏密有致、集约高效的空间格局。大重庆范围推动优势区域重点发展、生态功能区重点保护、城乡融合发展，构建以主城都市区为引领，渝东北三峡库区城镇群和渝东南武陵山区城镇群为支撑的“一区两群”协调发展格局。内外协作共同推动重庆迈向新的高度。
市场风险：市场限制政策持续收紧，房企开发压力进一步加大
重庆二批次出台新政，采用“限溢价+竞自持/限溢价+竞自持+竞品质”的方式控溢价，在将土地溢价率控制在15%以下的同时，增加竞自持比例，在自持比例达到%上限后以25年最低，5年为起拍门槛竞自持年限；同时部分地块增加竞争高品质住宅，并严控资金来源和购地资金缴纳时间，大幅提升拿地难度。
资金监管方面，土地保证金和土地款要求自有资金，对房企资金实力要求更严格，投资受抑制，资金实力雄厚的企业存在较大拿地机会。目前部分房企资金端持续承压，现金流安全性迎来考验，加快回款仍旧是短期内房企工作重心。
房地产开发项目预售资金监管新规，对房企后期开发项目有一定影响，打压企业后市开发信心。
那么，面对处境艰难的市场，各大房企是如何用实际行动交出这份答卷的？在当前政策环境下，房企是如何在逆境中突围？本次克而瑞发布年三季度房企大重庆销售排行榜TOP30，用数据论证房企。
榜单
解读
梯队分布
年大重庆房企前三季度表现中，金科凭借中心城区区县双轮驱动，大重庆范围内多盘在售，业绩输出稳定，以.27亿的成绩，稳居榜首，作为最早一批深耕区县大范围布局大重庆的渝派房企，长期的坚持区县深耕使得金科流量业绩一直居高不下。就年三季度各梯队分布来看，头部房企持续发力，一梯队和二梯队之间差距同比开始缩小且逐渐同后部房企差距拉大；在渝深耕房企凭借自身强大的实力和在渝长期品牌积累，业绩持续向好，且近年来TOP30头部房企多数也开始向区县试水，寻求更多的业绩支撑来源；区县市场的热度的提升也为多数房企带来大量收益，双轮驱动，大重庆范围内多元化发展已成目前房企业绩提升主要发展趋势。★第一梯队，门槛破纪录亿+，金科龙头地位稳固，融创追赶步伐迅速融创：区县布局成效显著，业绩提升迅速。融创作为早先以中心城区为主要布局点房企，自年开始插下区县首子后，近几年来持续针对大重庆范围内的优质城市进行布局，从年三季度表现来看，融创对于区县的布局也开始发挥成效，通过多年持续在区县进行布局，融创在大重庆范围内的品牌效应也逐步扩大，业绩水涨船高，年截至三季度区县业绩占比上升至26%，对于企业自身业绩起到了强有力的支撑，稳定第二位置的同时与第一的差距逐年缩小，追逐步伐逐步加大。★第二梯队，由龙湖、万科领跑，业绩规模达到-亿，业绩稳定海成：渝派新锐，持续前行。海成作为渝派房企，但开启中心城区区县双轮驱动时间不足三年，但海成凭借长远的战略眼光，通过近年来迅速且精准的大重庆战略布局，同时于多家大型房企积极合作，这也是在三季度市场热度下滑的前提下，海成依托中心城区和区县的多区域多项目支撑，依旧取得不俗成绩的原因。★第三梯队，由碧桂园领跑，业绩规模达到50-亿，头尾差距不断拉大碧桂园：区县拓荒先锋，双轮驱动保证业绩稳定。从7年进入重庆以来，碧桂园并未选择在中心城区以及周边热点卫星城市大规模布局，而是作为一个拓荒先锋先后在长寿、黔江、垫江等非热点区县相继落子，采取“农村包围城市”的布局策略，逐步再布局中心城区，率先进入区县市场，也使得碧桂园在大重庆范围的品牌影响力十足，区县+中心城区多维度发展也让碧桂园的业绩来源更加多元化，保证入渝以来一直保持较好的流量业绩。区域
解读
从年前三季度各区县成交占比来看，大都市区城市凭借自身同中心城区相邻较近的地理优势以及更早的享受到政策红利的覆盖，基本是目前区县主力支撑片区，江津和璧山作为重庆一路向西的桥头堡城市，科学城建设的主要组成部分以及成渝经济圈重要纽带，政策红利覆盖最为全面。市场热度直线飙升，总体成交量远超其他区域独占鳌头。
渝东北片区由早期万开云经济圈到如今达万开云经济带建设，更是将渝东北几大重点城市能级持续提高，市场容纳力呈上涨态势，保持良好的成交走势；
渝东南方面由于过于远离中心城区，渝东南城市以内生型城市为主，政策红利覆盖速度稍慢，但近年来自身城市发展迅速，内部竞争环境宽松，旅游资源丰富，成交量稳中有升，仍有一定市场机会存在。
从年前三季度各区县房地价差来看，当下区县土地资源加之尚未得到完全挖掘，除极个别城市房地价差低于元外，大多数城市均有较为可观的利润空间。
以璧山为代表的拓展区城市总体价差保持元以上，房地价比同样也在3.0-3.7范围内，利润空间相对平衡，土地费用占比不大，所属城市多为大都市区范围城市，有着较强的可拓展空间。
高热区城市总体房地价差/比双双处于高位，丰富的土地资源和带发掘的土地价值使得该区域内城市有着可观的利润空间，这也使得其中其中江津、万州等代表城市成为近年来房企重点进驻区域，市场热度持续上涨。
潜力区城市总体价差维持在元以下，利润空间相对较小，且部分城市距离中心城区位置较远；但该区域城市均有着较为不错的人口和人口消费力，地缘客户充足，土地和商品房价值均有一定保障，且市场空白相对较大，是目前具有较好可开发潜力的热点城市，也是众多房企主要观望对象。
后市
预测
投资端：协议勾地或将逐渐成为主流从目前整体土拍政策来看，随着竞自持，限楼面价等政策的出台，公开市场的竞争将从土地价格端转向自持比例，这使得地块获取成本和操作难度逐步加大，房企对于区县土地招拍挂公开市场的直接竞争或将发生转变，二批次区县拿地情况也不难看出，拿地房企多选择提前同当地政府协商，挂牌价直接获取土地，若未来区县市场土地政策保持与现有政策模式或进一步收紧，那预计接下来房企征对区县一级市场的土地获取方式将多以协议拿地为主，以期最大化的保证自身利润率和地块可出售面积。市场端：成渝互通，区县市场吸纳范围将大幅提高年大都市区的建立，中心城区与区县之间的联系度更加紧密，部分区县已经开始和中心城区呈融合趋势，越来越多的中心城区客户向区县流入；而年由中央主导的成渝双城经济圈正式定调；成渝相邻城市间的经济带也开始逐步成型。“两中心”，“多经济带”成为目前的主流趋势；随着互认互贷等利好政策频出，成渝城市间的购房限制也逐步被打破，区县市场除吸纳自身地缘客户和中心城区投资客户外，对于所属经济带城市吸纳力也逐步提升，随着成渝之间的合作逐步深化，成渝经济圈将成为区县市场热度提升的重要助力。营销端：渠道分销或将成为营销端竞争主要手段从营销端口来看，三季度开始市场大环境整体偏冷，下半年区县市场整体营销预测仍然偏向“以价换量”，以及加大分销带客力度，以及扩大带客人群范围的传统营销方式，利用价格政策调控相对放松的区县市场，通过较高折扣的手段，快速跑量以期在年末能够取得较好的销售业绩。市场目前进入新的调整期，下沉区县的房企也达到了较高数量，区县市场尤其是江津、璧山等热门城市间市场竞争环境逐步加大，且目前较多区县对于客户的吸纳范围已不再仅征对地缘客户，中心城区及邻省客户也将成为各项目争取对象；而在此情形下，外部分销和渠道将成为房企重要的拓客手段，越来越多的大型中介公司也将会随着房企向区县渗透，渠道和分销或将成为区县房企主要营销手段。-End-
-版权声明-
??本文版权归克而瑞测评所有未经授权请勿随意转载如需转载请与后台联系谢谢配合！本文仅为个人观点不代表所在企业观点易居企业集团·克而瑞重庆区域年度特别专题
《“总说物语”之系列人物专访》
汇聚行业大咖思考，探索物业未来发展方向！
专访第1期：“物企如何突围愈演愈烈的规模战？”
即将发布，敬请期待！
▽
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇