导语年成渝经济圈的定调让川渝两地城市群格局未来规划进入新的台阶，大重庆范围内区县同时也迎来新的机遇。
政策
背景
年大重庆房地产市场经历去年因为疫情所带来短暂的阵痛之后，迎来一波新的小阳春，随着中央年10月开始审议的《双城经济圈建设规划纲要》以及年6月发布的《“十四五”规划》，双城经济圈的建设将成为成渝两地首要发展任务，而这其中涵盖重庆区县城市群多达27个；年开始，“成渝互认互贷”、八大基建项目联合开工等利好消息频出，双城经济圈当中所涵盖区县价值以及对外吸纳能力持续上涨。
成渝发展战略持续升级，年是“十四五”开局之年，也是成渝双城经济圈建设成势见效之年。
都市圈：重庆都市圈：重庆主城九区、璧山、永川、铜梁、江津、合川、大足、綦江、南川、涪陵、荣昌、潼南、长寿；成都都市圈：成都、资阳、德阳、新津、双流、大邑、崇州等；城镇密集区：川南城镇密集区，包括宜宾、自贡、内江、泸州等；南遂广城镇密集区，包括南充、遂宁、广安、蓬溪、西充等；达万城镇密集区，包括万州、达州、开州、云阳、开江、宣汉；
另一方面，今年首次实行的土地“两集中”新规使得多数房企拿地策略发生较大改变，主城首次集中土拍竞争也进入白热化，土地价格上涨迅速，整体溢价率大幅攀升；随着主城土地市场激烈的竞争环境和拿地成本的提升，加上各圈层区县日益提升的城市价值，下沉以及深耕区县市场，开始成为品牌房企拓展的重要策略。而越来越多的房企进入区县后，同时也让原本宽松的市场竞争环境有所加剧，下沉区县风险系数同机遇并行上涨。
从年上半年主城和区县土拍市场结果对比来看，区县一级市场相比于主城土地稀缺性较低，经济环境激烈，拿地成本相对较低，获取难度不高，利润空间大等特点。
容积率：区县市场整体容积率接近2.0，相比于主城1.56的容积率对于房企来说设计空间更为灵活，产品局限性较小，并且流量型产品更多，资金回正速度更快。
楼面均价：成交楼面均价来看主城区县虽然差距较大，但由于相处于环境不同，加之各区域政策倾向，楼市环境不同，价格差距相对合理。
溢价率：区县主城溢价率均有明显提升，受一批次供地的改变以及城市发展和政策红利加持，土拍市场竞争开始加剧；区县市场价值不断体现，下沉房企增多，协议拿地难度增大，区县土地市场拿地成本也相对有所提升，溢价率持续走高。
利润空间：虽然主城区县房地价差对比相差不大，但从房地价比不难看出，相对较低的拿地成本和尚未完全进入白热化的一级市场竞争，使得区县楼市的利润空间依然较大，且随着成渝经济圈的发展，后期利润空间或将持续升高。
那么，面对机遇与风险并存的市场环境，各大房企是如何用实际行动交出这份答卷的？放眼大重庆，房企你追我赶的局面是否发生变化？本次克而瑞发布年中房企大重庆销售排行榜TOP30，用数据论证房企。
榜单
解读
区县占比
近三年来，区县房地产市场一直处于高速发展趋势，虽然相较主城九区在资源配套和交通环境方面有先天性不足，但是随着主城外拓速度加快，大都市圈的成立，以及中央对成渝经济一体化发展的定调，区县楼市开始挣脱早期主要针对原住民自住的单一属性，随着政策的倾斜和规划配套的逐步兑现，区县房产投资属性逐步增强，从近三年针对主城的商品房和住宅占比不难看出，区县主城一直处于同步发展状态，市场占比一直保持上升趋势，随着主城尤其是城市核心区土地资源日益减少，区县市场份额占比预计后期将会有更大的提升空间。
集中度
市场热度回升，房企多面开花，TOP房企集中度小幅下滑
从大重庆市场房企集中度来看，随着今年二季度整体市场热度的明显回暖，市场大部分房企均借着热度，在售项目多点开花，取得了较为不错销售业绩；加之外来品牌房企以及本土优质房企的表现优异，客户资源和产品价值的增长使得整体集中度有小幅下滑。
从各TOP级的集中度来看，TOP5房企集中度下滑至39%。在市场热度较高前提下，TOP房企虽然成交金额均有明显上涨，但总体可供出货源量有限，剩余客户易被其余房企瓜分。TOP10房企基本占据6成销量，延伸至TOP15超过70%，这也充分说明了市场仍旧向着寡头化方向趋势；但尾部房企之间相差不大，若能把握好市场节点和政策倾向持续稳步拓展，也有后来居上的机会。
梯队分布
年年中大重庆房企榜单中，多数房企同比去年均保持较强的上升势头，疫情影响的消退和成渝经济圈政策利好加持，以及一批次土拍热度的助力使得区县主城楼市业绩快速上扬，尤其是随着区县市场利好逐渐显现，部分房企已经出现区县主城双轮驱动的发展趋势，区县市场对于标杆房企的业绩支撑地位愈发重要。
另外，一批次土拍开始后，区县最终成交土地73宗，其中溢价率在15%以上的土地宗数达到18宗，更有13宗土地溢价率超过30%。土地市场的格局已经开始由之前多为协议拿地，多为低溢价发生转变。随着越来越多的房企外拓、下沉，市场竞争激烈程度也同时加剧。区县价值也开始随着一级市场的变化而向更高点上升。随着区县市场对于房企业绩的支撑性和主城外城市地位的上涨，房企之间在区县的竞争环境和营销策略也在不停发生更迭。
●第一梯队，亿+，金科大重庆龙头地位难以撼动
金科：双轮驱动，稳居榜首
金科作为成立并在渝开发多年的老牌本土房企，在渝深耕拓展多年，市场基础稳固。经历数十年整体楼市变革的洗礼，如今金科依然站在大重庆榜单最高点，这完全得益于其坚定的双轮驱动策略，多年深耕区县，多点布局，树立下来的良好口碑也让金科区县项目一直保持良好的销售业绩，区县业绩今年上半年支撑了金科接近4成的业绩占比，这也是让金科一直以来稳居大重庆榜单龙头的重要因素。
布局大重庆态度坚决，优质区县持续深耕
近年来，重庆金科坚持“主城与区县双线并行”的布局战略，区别于多数品牌房企“试探”进驻，金科的在区县扩张方面态度较为坚决，将区县拓展作为企业在渝主要发展趋势，截至目前区县覆盖率近70%，且部门区县仍在持续拿地深耕当中，仅有9个区县金科尚未覆盖，截至年上半年，区县业绩占比已经接近40%，区县项目已经成为金科在渝业绩的重要支柱。
●第二梯队，由融创、万科领跑，业绩规模超百亿，各企业同比业绩上涨迅速
融创：嗅觉敏锐，持续拓张
融创入渝多年，坚持深耕主城市场，一直保持主城热点板块的深度拓展开发，相对于部分较早进驻区县的房企不同，融创于19年开始才正式试水璧山，开盘即取得较好的市场反馈；至此开始，融创加大了区县的拓展力度，持续在江津璧山拿下多宗地块。今年成渝经济圈利好消息频出，主城都市区的成立更是让主城周边的卫星城市能级不断提升，融创保持较高的嗅觉敏锐度，紧跟城市发展，今年上半年斩获江津和璧山区域内8宗地块，积极且持续的拓张，从这一系列动作不难看出，未来区县市场也将作为融创业绩提升重要支柱。
●第三梯队，50-亿，两极分化，头尾房企差距逐步拉大
海成：战略升级，稳健前行
海成作为渝派房企，深耕本土多年，企业整体战略不断升级，持续向外拓展。至年开始进驻主城拿地后，持续深耕大本营，并逐步开始向成渝经济圈推进，双线发展的战略让海成在年年中业绩接近百亿，同比提升超过40%。
优秀城市开发企业，积极布局西南
海成集团自成立后稳扎稳打，将深耕川渝，面向中西部作为拓展目标，逐渐扩大企业规模。得益于稳定的拓展方式，海成在渝项目市场反馈较好，且同步更新西南其他城市布局，未来在整个西南版图发展可期。
●其他
其他房企成交金额集中在50亿元以下，受到货源不足，拿地项目尚未推出、企业推盘节奏调整以及区域机构拓展战略改变等因素影响，成交业绩相对一二梯队有一定差距，但随着各房企自身推盘节奏提速以及货源补充仍有较大业绩增长空间。
业绩变化
从新上榜房企业绩构成来看，金茂、新城、佳兆业三大早期主要着力于主城发展的房企此次区县占比均超过20%，选择下沉深耕区县房企业绩反馈优异；区县城市能级的上升，楼市热度的持续走高以及下沉房企区县项目优异的业绩表现，预计未来TOP房企进驻区县个数也将逐渐增多。
从业绩上升房企业绩构成来看，近70%的房企业绩来自区县和主城双线支撑，主城业绩也不再是房企业绩唯一支柱，海成、昕晖等以区县开发为主的房企也充分论证了区县市场的吸金能力。不难看出区县市场目前已经成为多数房企业绩上涨的重要支撑，区县市场对于房企业绩提升也愈发重要。
区域
解读
主城都市区主力支撑，渝东北、渝东南片区仍有较大市场潜力
主城都市区：主城都市区由于自身产业、经济发展良好，交通、政策优势明显，行业发展较好，从一小时经济圈开始到大都市区的建立，轨道交通向外延伸，大都市区城市群享受到的政策红利逐步加码，这种先天优势使得大都市区城市楼市价值一路走高，同时对于区县房地产市场业绩贡献起到的支撑作用，随着主城外拓逐步加快，大都市区城市未来市场贡献预计将保持可预见性增长趋势。
渝东北片区：位于四省交界带，主要以重庆第二大城市—万州，作为中心向外发散，同时又承担了三峡库区移民的重要任务，自身产业发展基础好，人口基数大，城市之间联通紧密，自身城市群发展的完善，人口流失率小，对周边吸纳能力强，整体经济上升速度较快，使得渝东北片区楼市业绩同样表现不俗，占比超过25%，且仍有较大的市场空间和机会，良好的市场潜力和相低于核心城市的拿地成本，近两年来渝东北片区城市也成为越来越多房企落子和深耕的首选区域。
渝东南片区：渝东南城市群相对较小，仅由6个区县构成，自身城市结构也偏向于内生型城市，城市经济产出和城市更新发展以及交通覆盖率较其他片区相对较弱，但渝东南片区有着较为优越的自然资源优势，森林覆盖率近50%，旅游资源丰富，这类资源使得渝东北片区，成为房企文旅产业优质拓展区域，也是大重庆文旅产业贡献主力支撑区域，除此之外，渝东南城市群相较其他区域，在售项目少，品牌房企入驻数量不多，竞争环境相对宽松，虽然目前业绩占比相对较小，但未来楼市发展潜力同样不可小觑。
后市
预测
投资端：下沉房企增多，土拍政策调整，土地价值上升
随着主城土拍市场的竞争激烈程度加剧，以及拿地成本大幅拔高，下沉区县和深耕区县的房企越来越多；加之今年土地政策的改变，供地次数和参拍次数大幅缩减。对于各大房企来说，区县一级市场的的竞争环境未来将会持续加剧，协议拿地宗数将会大幅缩减，甚至江津、璧山等资源倾斜较多区域可能直接全部采用招拍挂方式；同时优质的地块的竞争激烈程度也将进一步升级，预计后期热点区域供应优质地块甚至会出现多家房企哄抢、超高溢价等现象。市场端：市场持续向好，项目竞争环境加剧，机遇与风险并存
年大都市区的敲定，年成渝经济圈国家级战略的定调，让成渝经济带沿线区县能级增长。且多条轨道、铁路、高速的开工也让各区县对于成渝中心区域的通勤时间逐步缩短，政策的加码以及基建配套增多让区县房地产市场的热度处于持续上涨态势，但随着越来愈多的房企下沉区县，项目间互相分流的风险加大，以及区县土地价格开始上涨，成本升高，市场的竞争环境将持续加剧，对房企市场把控和营销方式都有较大考验，风险与机遇并行存在。
营销端：渠道力度增加，大型渠道商将跟随房企同时下沉区县
从营销端口来看，今年房企最有利的营销手段仍旧是渠道、分销板块。随着各区县尤其是热门区县品牌房企逐渐增多，房企之间的竞争激烈程度加码，在目前各种红利加持下部分区县已经具备较强的对外吸纳能力后，项目对外投资客户的拓展也让渠道逐渐在营销端的影响能量加重。未来预计多数项目将会在营销端口加大对于渠道的投入力度，而目前市面上较大的渠道商也将随着大量房企的下沉而进入区县市场，随着成渝互认互贷，区县的客户拓展区域也将大范围扩张。
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