很多人关心重庆房价的涨跌，其实我个人的原则是，少做预测，多做对策，整个楼市的变数实在太多了，特别是年整个楼市调控对学区房炒作的绞杀，还有对二手房的打压，二手房房贷的收紧，这些消息实在是太多了，每周都在分析这些。我会把这些分析压缩到下周一篇文章里面，今天和的大家讲讲曾经预测房价的涨跌。
最开始粉丝要求预测啊，文章其实是年12月20多号左右写的，但是因为年底堆了一堆广告没法发干货，结果排队年1月2号才发出来，就应粉丝要求对年楼市做了6个预测，有兴趣的朋友可以查看历史文章，找出来。现在半年过去了，我看看会被啪啪打脸不。
其实我的文章一直是系统化的，单一重复我的观点，对于楼市，我的观点，不是笼统的这里能不能买，或者房价同涨同跌，而是去用数据和现象分析本质，然后根据你自己需求去建议买房。今天就开始我的打脸之旅吧。
01
预测一，开发商的折扣会减少
其实这个都不算是预测了，这是必然，虽然年底很多人真以为开发商扛不住了，但我知道，这只是权宜之计。我在年底的时候少有的组织了多次项目团购，因为年底开发商的折扣力度太大了。
年底开发商因为三道红线，疯狂的打折，中央公园某盘送几十万家电卷，还有某楼盘真资格的7.5折等等，各种特价房，工程抵款房的出现，导致年底重庆部分新房的价格跌到了年涨幅前，有不少回到了年下半年的水平。
我也觉得八璧神树是吃饱了，本来年底可以5-6千的价格买璧山，结果非要年8千买，哈哈哈，没办法，他的回复，让我吃惊，“多出来几百万没地方花”。
对比现在的价格，一套万左右的房子，年底买的价格可能差距是30万左右，这种打折，完全是亏本赚吆喝，开发商还大量利用中介分销出货，导致基本上是成本价或者亏本卖房，这种折扣基本是不可能持续下去的，结果打折的力度太猛了，导致年整个重庆新房的库存严重下滑，这也为年的新房火爆埋下了伏笔。
我有个爱好是炒股，很多年了，最喜欢说的一句话，就是股市有庄，那么楼市了？你心里有答案。
02
预测二，地价越来越贵
地价越来越贵，这不关是数据上，还是现象上，两者都是相互映衬的，逻辑上也非常简单，核心区的土地越来越少，拆迁的力度越来越难，结果导致新兴板块的兴起，但是这些新兴板块也需要资金去修建配套，这些钱怎么来？过去中国一直采用的就是土地财政的办法，到今天，我看不见土地价格下降的任何可能性。
年曾经出现过极少数土地价格表面下滑的案例，但是仔细分析，都是其他原因导致的，整个土地市场还是依然的繁荣。曾经的土拍地王，几年后，你回头发现，当年的土地居然如此的便宜。
很多人问我土地价格有下降的可能吗？我认为除非出现下列情况，否则几乎不可能：
1.房产税的大规模实行，是真正意义的存量房产税，改变现有地方财政的结构；
2.拍卖的土地被加上大量的配套条件，例如你开发商拿下一块地，必须修40%的公租房，只能拿出20%出来卖，或者是你必须引进特定高新企业入驻等附加条件，会导致开发商拿地热情减少。
3.城市化的进程达到极限理论峰值，开始出现逆城市化。
如果没有上述情况，基本土地价格还是越来越贵。
03
预测三，重庆楼市新房销售火
年底我写的这个重庆楼市年新房销售会继续火，但是我当初认为的火爆程度绝对没有当下这么恐怖，其实是出乎我的意料之外了。年底我当时写这篇预测文章的时候，我对土地价格和新房火爆的预测，是有一个判断的，当初认为土地的价格也就是30%-50%的溢价率，结果今天还是被啪啪打脸，土地的火爆，加上，我前面写的年房企因为三道红线，卖了太多的存货，导致土地上涨和稀缺，存货的严重下滑，今年的新房火爆程度，出乎我的意料之外，但是也在我预判的情理之中。
所以到了预测三，我还是没有被啪啪打脸，就想经常找我借钱买房的八璧神树说的，我是一顿分析猛如虎，一看操作.
04
预测四，全国没有普涨行情
年底，其实上海和深圳楼市是开始有启动的痕迹，当时很多人说年全国会开启普涨行情，很多人都说行情会传导到重庆楼市，但是我的预测是重庆很难，年底写的那篇文章也说的很明白了，重庆二手房市场会承压。
说白了，我去年的预判是新房会因为打折热销导致的库存减少和土地价格上涨，折扣收回而启动，但是重庆的二手房会因为库存等各种原因承压。
结果我这还是分析对了，重庆二手房局部是有冒尖的盘，一部分是因为区学房带来的变数，还有一部分是外地投资客次新出货拉动的。
我文章也写过很多次了，土地价格是新房和次新房的房价锚，土地价格的上涨，会引发新房和周边次新二手房的一轮爆发，但是无法影响整个重庆二手房的均价。
05
预测五，重庆刚需盘的减少
其实这也不算预测，因为我从数据上看，已经发现从-年，从前刚需盘的供应量是严重下滑的，主要新土地都是改善为主，这和重庆调整居住结构有关，但是很遗憾，这样的结果反而导致刚需买房是越来越困难。
重庆的楼市，其实没有大家想的发展得有这么快，按正常人的逻辑，重庆居民有钱，需要把住房从刚需小户型，换到到户型的改善洋房和大平层，这个逻辑听起来很正常，但是这里忽略了关键两点：
1.房价的涨幅太大，导致重庆人换房的动力不足；
2.人们的收入涨幅低于房价涨幅，那怕有心从刚需换成改善，也难；
3.重庆二手房市场的低迷，导致老二手房卖不掉，这时候要换改善也难。
其实还有几个更深的原因，我怕被删稿，就留下周直播说白。说白了，重庆其实是一个刚需为主的市场，结果，反而改善新房多，刚需盘越来越少，刚需的需求没有减少，供应减少了，结果？你也知道，就是学香港，重庆出现了很多高单价，低总价的刚需盘，什么30平的两房，50-60平的三房，这类房子。
06
预测六，重庆新房涨，二手房稳
我年预测年的重庆房价涨跌，一直给的结论是新房涨，二手房均价是稳的，除了个别的波动外，基本整个市场稳。
当时这样预测，很多粉丝不信，他们的逻辑是新房涨，二手房也会像年一样补涨，表面看，这个结论是成立的，但是对于二手房，他们忽略了两点：
1.重庆二手房的库存，那怕是今年清理了很多房源，现在二手房的库存又开始上涨了，这几年的刚需换改善，还有投资客扛不住了，大量抛售，是根本原因；
2.政策对二手房的打压，这个我去年直播说了很多次，当市场的需求减少，政策肯定会倾向于新房，而不是二手房。
我这人乌鸦嘴，结果还是蒙对了，全国现在都是打压二手房，这个已经毋庸置疑了，金融房贷也是对二手房不友好，导致新房继续涨，二手房悲剧了。
07
我不是神棍
其实我不是神棍，也最讨厌预测，我真的算这么准，早发财了，这些都不是预测，其实是我的逻辑推理，你们自己看我的文章，其实逻辑性是非常明确的。
例如，说新房房价涨，什么会导致涨价？就是供需不足，新房年底打折促销，销量惊人，和后面土地供应的相对减少，直接导致供应量的不足，新房自然涨了。
同样的逻辑，重庆人大量去买新房，就会抛售二手房，加上前几年大量的投资需求是要变现的，也会抛售，必然导致二手房库存的增加，这时候就会压制二手房的价格上涨。
当整个市场的需求固定减少，这时候政策又会倾向于新房，压制二手房，让大家去买新房，结果又是压制了二手房市场。
当然上面举的逻辑很简单肤浅，真正的原因一是复杂，二是不方便写。
其实说白了，就是利用现象和数据去分析楼市的短期波动，就这么简单，写个预测的标题，就是因为粉丝喜欢看，这样阅读量高点。
接下来年的楼市下半场会怎么走？这就是下一篇文章要写的了，如果大家有问题，可以留言，也可以等周4直播，我统一来解答，停了两次直播是因为7.1和我去旅游去了，下周开始恢复。
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