你看到的东西往往是别人想让你看到的东西。
大学城华远拍出了的楼面价，同日中铁在西站附近拍了另一块地，价格更低，我在微博吐槽，同样是国企，水平差太多，中铁比华远不知道高出多少级。而有些自媒体，则“重磅”，鼓吹大学城。为正视听，我今天分析一下为什么我一直不看好该板块。距离重庆目前混乱的loushi定价隐藏的巨大机会--以大学城微电园为切入点一文发布已经过了半年。
大学城板块的目前有先天性缺陷。
请注意“目前”二字，任何投资决策，板块行情和潜力都是阶段性的，我们可以预估，但是不能脱离目前的情况，以下讨论均基于目前情况的讨论，所得出的结论只有一个：目前反映的价格严重偏离其实际价值，属于垃圾级。
1.远－不连续性
有多远？从小什字地铁站到大学城地铁站坐地铁大概需要一个小时。
有人跳出来说，为什么要从小什字地铁站开始算，对不起，我已经不想再解释，不从这里算，难道从蔡家算？难道从中央公园算，难道从璧山算。提出此类问题的，都是对房地产最基本逻辑不清楚的。大江大河确立的中心地位，往往很难撼动，这与资源稀缺性有关，不是今天讨论的话题，就不展开。
有人又跳出来说，确实，一个小时确实太久了。对不起，一个小时这其实是没有问题的，根本就不远。在很多大城市，通勤时间一个小时根本不算什么，是可以接受的。那么大学城远在哪里呢？
在于其不连续性，从双碑到赖家桥这两站中间距离是非常长的，原因是因为要穿过一座大山，全程走隧道，如果是开车也要走双碑隧道，这座山作为天然屏障把几乎把“重庆主城”和大学城完全隔离开，成为两个发展主体。
我们很早在阐述新区发展的时候就说新区能否发展起来，有一个因素，是和主城核心的距离不能太远，还有更重要的因素是中间不能断，需要连续性，主城的血能流入到新区。但是大学城天然失去这样的连续性，中间以后也不可能形成连续性。
与大学城可以形成对比的是茶园新区，其实是类似的情况，但是我们看好茶园的远期发展，原因是虽然与核心也是不连续的发展主体，但是茶园离核心有多近？三个个地铁站就可以到，情况完全不一样。
2.两端－连带发展不利
有山不要紧啊，重庆有山的地方多了，但是这里很特别，除了上面说的距离长之外，还有一个因素是两端连带部分发展都有问题。双碑附近有什么问题呢？有人觉得最近这几发展不错，举了很多的例子。什么双碑大桥，什么大开发商云集。我想告诉你，该板块很难形成气候。
我们看上面那张图图，左边是大山阻隔，右边是美丽的嘉陵江，熟悉城市发展的人一眼就看出来了，这种狭长地形，在战略上难以形成有效纵深，想要发展，很难“聚力”。大商场，大规划，往往需要纵深，需要四面八方的资源聚集，很显然，这个地方，修几个房子可以，搞几个便利店可以，长远发展，就有先天劣势。
另一端是很多人看好的微电园，我们看下图，大片的未开发土地，很多人没有概念，这一片地方几乎处于原始状态。我们常说，大片未开发土地对新区板块发展有利，怎么到了重庆微电园这里，你就说是劣势呢？双重标准？
你们没有过去看过吧，这一片土地，实际上是不可能发展的，这是其一直保持原始状态的原因，为什么？典型的布袋社区啊，环线高速，大山，轻轨，铁路，隧道，四四方方，刚好围成一个长方形，一个口子都不留，而且是大山脚下，大山脚下的布袋社区，而且是远城区，几乎是一个死局。
3.人气不足－周期性
有人说，你这又是在瞎扯，大学城那么多大学，商场也很大，平时人气旺盛。怎么可能人气不足？
就是人气不足，你只看过平时的大学城，你没有看过学生放假的大学城。我看过。
很多商店关门，目前的商业主要是U城天街，平时的时候倒是还可以，一到放假就如一个鬼城，很多的商店都闭门休息。人气呈现一个明显的周期性，你们想一想，这是为什么。
因为本地土著少，主要学生多啊。学生能留下来买房吗？买房能买到这里吗？我看难。周期性的人气暴露了大学城脆弱的底层基础。这里插一句话，大学城主要是谁在买房？你们知道吗？是大学老师啊，龙湖富力很多房子都被大学老师买了，有的老师还买了几套。大学老师有一个特点，就是特别不会买房子，他们坚信“房子不是用来chao的，而是用来住的”，但是他们骨子里真的很想chao，这跟知识分子的性格关系很大。
4.没有太子命－非“宇宙中心”的资源倾斜
好的，以上种种劣势都没关系，都可以碾压，都弹指可破
如果它是“宇宙中心”的话！！！
我们在《两个中心》我国城市的“两个中心”布局一文中阐述了二线城市典型的发展套路，只要有“宇宙中心”，就有无数的资源倾斜，就是无数的利好。
可惜它不是，重庆的“宇宙中心”绝不是大学城微电园，重庆的“宇宙中心”早已在北区布局，板上钉钉，而大学城微电园只是众多新区中的一个，它可以天天大喊大叫，利好，产业，发展，但是就是发展慢，就是没有东西，就是靠自己。
这如同皇帝的很多儿子，其中一个是太子，其他都是皇子，皇帝的儿子只分为两类，一类是太子，一类是其他皇子，其他皇子中，可能有大阿哥，但是依然只是普通皇子，并没有多少优待，反而自己因为是大皇子而不是太子，郁郁寡欢，做错了事情，还得做“皇子们的表率”，主动承担责任。反而是那个最小的皇子，赢得了父皇的喜爱。。。
5.得了太子病－匹配“宇宙中心”的价格
你们自己去看看龙湖的价格，普通住宅在去年居然有2万的成交价，挂牌很多也敢往2万去挂。当然了，新开的楼盘和很多二手也在1.1左右，倒是显得不那么吓人。但是，同样是新区，这个价格与“宇宙中心”差距有多大呢，至少在北区也能找到这样的楼盘。
大学城微电园开发始于某某某，历史不短了，为何发展至今还处于“开发早期”阶段，除了大学入住和同时带来的一些配套，大学城微电园有什么，大片荒芜的土地，需要多少产业，多少人口去填充？很多人没有一个概念，按照大学城微电园历史发展速度，大家有生之年看不到的。
如此的一个板块，价格还不低，下得去手的都是勇士。知识分子，哎，是有一定原因的。
6.近期－较长时间的站岗在所难免
至少迟钝主城区一到两轮的涨幅。毕竟有些成交价已经逼近两江四岸核心区了。很多房子买入站岗，几成定局。
7.远期－主要看价格而不是发展
每个区都说自己发现的很好，谁没有点利好呢？只要回归其合理价值，就还是不错的，但是，什么时候可以回归呢？我们仍然保持耐心，无非就是不买入，什么时候洗干净，我们什么时候瞄一瞄。
最后，我想说的是，我们一直说重庆未来“向西”，不是去西永，而是二郎彩云湖，相关的板块分析，搜我的微博即可。要说大学城微电园是先天不足，那么二郎彩云湖则是天生丽质。
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
欢迎
